Real Estate tra crisi e credito di imposta

Il fatto che la pandemia ha determinato una crisi economica che potrebbe avere effetti permanenti in alcuni settori, quali il turismo, è, purtroppo, una realtà. Con riguardo al Real Estate, però, forse il “DL maggio” porterà a misure incentivanti che potrebbero consentire una mini-ripartenza.

D. Avv. Conti, oggi dove si gioca la partita più importante del real estate italiano?

Come è stato ben evidenziato da IlSole24Ore, Milano è ancora oggi la “capitale” del real estate nazionale, con il maggior numero di investimenti ed il più alto livello di contrattazioni del settore immobiliare connesso al lusso. Accanto a Milano, ci sono realtà come Roma, caratterizzate dall’essere suddivisa in ambiti territoriali più vasti ed articolati, piuttosto disomogenei da un punto di vista qualitativo e di fruibilità, con conseguente disarticolazione dell’attraenza contrattuale del “mattone”. Con riguardo a Roma l’anno scorso Nomisma aveva registrato un significativo aumento delle contrattazioni in alcuni quartieri, come l’EUR e S. Lorenzo.

Proprio Nomisma, però, ora traccia uno scenario del mercato nazionale prevedendo perdite connesse al COVID che oscillano tra i 9,2 e i 22,1 miliardi di euro nel residenziale e tra i 2,6 e i 5,8 miliardi di euro di capitali investiti nel segmento corporate.

D. Ci sono settori del real estate che soffriranno più degli altri lo scossone economico rappresentato dal COVID?

È facile prevedere che, almeno nel breve periodo, una quale contrazione del settore immobiliare alberghiero sia da attendere, perché si tratta di un ambito legato a doppio filo al turismo.

Quanto al settore non abitativo (uffici), la “fase 1” ha enfatizzato il lavoro da casa come alternativa a quello classico, dall’ufficio o dallo studio professionale, ma ha anche evidenziato tutti i limiti di una “migrazione verso casa”;  fare smart working, insomma, è qualcosa di diverso da “lavorare solo da casa”. Questo vuol dire che ritorneremo negli uffici, seppure con controlli di sicurezza, distanze interpersonali, termoscanner, sanificazioni e riciclo dell’aria. Il cambiamento dei luoghi di lavoro avverrà a livello di sicurezza e di “benessere”, facendo sì che lo smart working diventi un mix tra uffici tradizionali, coworking e lavoro da casa. Questo vuol dire che il settore degli uffici/studi dovrà adeguarsi da subito per non perdere appeal.

In generale, però, la salubrità dell’immobile complessivamente considerata comporterà un aumento dei costi di gestione. Comunque siamo solo agli inizi di una nuova era del real estate, credo che, al momento, ogni previsione sia un azzardo.

D. Il decreto di maggio dovrebbe portare a misure di sostegno fiscale per il real estate: risparmio energetico, consolidamento antisismico, bonus-facciate… tutto questo servirà per la ripresa?

Certamente dovremo aspettare la versione definitiva del DL, quella pubblicata in Gazzetta.

Però si tratta di incentivi che intercettano alcune grandi tematiche del settore. Il miglioramento energetico degli edifici è anche una questione di “salubrità”, oltre che di minori consumi.

Per il resto, l’incentivazione di interventi di miglioria potrebbe rappresentare un elemento significativo, ma solo per determinati tipi di immobile (le facciate sono un tema più attinente agli immobili di fascia medio-alta) o per alcuni ambiti territoriali (il consolidamento sismico non dovrebbe essere una materia particolarmente interessante per grandi città come Milano e Roma, dove eventi sismici significativi non si sono verificati negli ultimi anni).

Tutto sta a verificare come questa tornata di incentivi verrà applicata dalle imprese e dalle banche, oltre che dall’amministrazione finanziaria: servono tempi e modalità certe, obiettivi che, almeno a giudicare da quanto si è verificato per i prestiti a garanzia statale, non sembra siano stati pienamente raggiunti…

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