Nuova IMU ed unità collabenti

Per la nuova IMU in vigore dal 2020 l’Agenzia delle entrate ha diramato una circolare che riguarda anche le unità collabenti e la loro ipotetica assoggettabilità a tassazione.

Ricorre spesso l’ipotesi di fabbricati potenzialmente soggetti ad imposta municipale sugli immobili il cui stato di fatto sia tale da destare dubbi in ordine alla loro concreta individuabilità come “unità immobiliari”.

Il più delle volte si tratta di case dirute o immobili che hanno perso la loro idoneità all’uso abitativo perché dotati di servizi fatiscenti: unità collabenti, appunto.

La nuova IMU distoglie da prelievo i fabbricati qualificabili come unità collabenti, ma a specifiche condizioni di seguito analizzate.

La normativa fino al 2020.

A norma dell’art. 9 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23 (“Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale”), l’IMU gravava su di un gruppo eterogeneo di soggetti: “il proprietario di immobili, inclusi i terreni e le aree edificabili, a qualsiasi uso destinati, ivi compresi quelli strumentali o alla cui produzione o scambio è diretta l’attività dell’impresa, ovvero il titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sugli stessi”.

La norma in questione prendeva in considerazione anche l’ipotesi del locatario di immobili concessi in leasing e del concessionario di aree demaniali.

Dunque, in materia di IMU (come anche di ICI), il presupposto di imposta era rappresentato dal riscontro di una delle situazioni di cui all’art. 9 appena riferito.

Non rivestiva, invece, alcun interesse ai fini dell’applicazione della normativa in questione l’utilità in concreto ricavata dall’immobile.

In ipotesi, dunque, poteva anche venir meno la stessa possibilità in concreto di accedere all’immobile (magari perché oggetto di sequestro penale), ma non per questo venir meno il presupposto di imposta (v. Cass., Civ., Sez. VI, ord. n. 19881 del 2017; Cass.,civ., Sez. VI, ord. n. 14678 e 26211 del 2016; Cass., Civ., Sez. 5 n. 22216 del 2015; Comm. Trib. Regionale Roma, Sez. V, n. 366 del 2018).

L’inagibilità e l’inabitabilità.

Una eccezione al principio di cui sopra era rappresentata dall’ipotesi di immobili inagibili o non abitabili.

A tal riguardo, l’art. 13, comma 3, lett. B) del DL 6 dicembre 2011, n. 201 disponeva che la base imponibile doveva ridursi del 50%: per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e non utilizzati nel periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni.

L’inagibilità o l’inabitabilità dovevano, però, essere accertate dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario o almeno auto-dichiarate ai sensi del decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445.

La prova dell’inagibilità.

La prova del fatto che l’immobile era inagibile o non abitabile, in base alla normativa antecedente al 1° gennaio 2020, era in capo al contribuente.

Inoltre, in difetto di tale prova documentale e fino a che questa non veniva fornita, l’immobile era da ritenersi assoggettato a prelievo.

Così nel caso di una contribuente che, pur invocando il diritto alla tassazione agevolata riservata agli immobili inagibili, non ha assolto all’onere probatorio, che su di essa incombeva ex art. 2697 comma 2 c.c., di essere in possesso dei requisiti necessari per beneficiare della riduzione dell’imposta nella misura del 50%.

In questa ipotesi è stato ritenuto che, ai fini del calcolo dell’imposta, la contribuente era tenuta a presentare la dichiarazione IMU al Comune con indicazione degli immobili in suo possesso, del loro stato e del valore degli stessi. Tanto era evincibile dall’art. 10, comma 4, d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 e dall’art. 13 comma 3 lett. b) del D.L. n. 201 del 2011. Il beneficio, dunque, in assenza di una idonea autocertificazione ovvero di un accertamento tecnico eseguito nel contraddittorio delle parti che attesti l’inagibilità o l’inutilizzabilità dell’immobile non può essere riconosciuto all’attrice (CTP Benevento, I, 17 febbraio 2020, n. 89).

I fabbricati collabenti nella nuova IMU.

Detto comma 3 dell’art. 13 è stato abrogato dall’art. 1, comma 780, della L. 27 dicembre 2019, n. 160 con decorrenza dal 1° gennaio 2020.

Secondo il comma 738 della suddetta L. 27 dicembre 2019, n. 160, l’imposta municipale propria  (IMU)  è disciplinata dalle disposizioni di cui ai commi da 739 a 783.

Il presupposto della nuova imposta è, ora, il  possesso  di  immobili diversi dall’abitazione principale (o assimilata), come definita  alle lettere  b)  e  c)  del  comma  741, salvo che si tratti di un’unità abitativa classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9.

Il comma 741 precisa che ai  fini  dell’imposta, per “fabbricato” si intende l’unità immobiliare iscritta o  che deve essere iscritta nel catasto, “con attribuzione  di rendita catastale”.

Il fabbricato collabente, però, non rientra nella definizione di “fabbricato” del comma 741, perché la sua categoria catastale di riferimento è la “F/2”: si tratta, quindi, di un immobile iscritto o iscrivibile in catasto, senza rendita catastale.

A tal riguardo, parte integrante del fabbricato deve considerarsi anche l’area di sedime della costruzione e quella che ne costituisce pertinenza “esclusivamente ai fini urbanistici, purché accatastata unitariamente”.

Infine, secondo la circolare n. 1/DF del 18 marzo 2020, punto 8, “la parte residuale di un’area oggetto di sfruttamento edificatorio può essere considerata pertinenza  ai  fini  IMU  solo  nel  caso  in  cui  la  stessa  risulti accatastata  unitariamente  al fabbricato,  anche mediante la tecnica catastale della cosiddetta “graffatura”. In questo caso, il valore del fabbricato comprende anche quello della pertinenza mentre, in caso contrario, l’area continua a considerarsi edificabile  e come tale  sarà  soggetta autonomamente a  imposizione, in quanto risulta inclusa negli strumenti urbanistici”.

Conclusivamente, ora sarà la specifica risultanza catastale a determinare l’assoggettabilità a prelievo per gli immobili.

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